Fed 降息就能拯救美國房市？十年期公債殖利率未下行，成效不大 

川普將美國房地產市場低迷的主因歸咎於聯準會未積極降息，甚至把苗頭全指向主席鮑威爾，他認為房貸高利率阻礙民眾購屋能力，然而學者認為背後的原因是公債未伴隨聯邦基金利率下調、市場對聯準會抑制通膨的目標信心不夠。

川普將房地產賣不動歸咎到聯準會主席鮑威爾

2020 年疫情期間，聯準會大幅降息，帶動抵押貸款利率同步下滑，刺激房地產需求，房市忽然飆漲，但隨後因通膨升溫，聯準會啟動升息循環，房貸利率又再度上升，川普因此主張高利率政策為傷害美國家庭購屋能力的元兇，呼籲聯準會再次降息，希望重現過去利率下行、房市熱絡的情況。不過，現實數據並非如川普所說，即使聯準會在 2024 年 9 月開始降息，抵押貸款利率並未隨之明顯下降，顯示房貸利率的形成機制並非單純由政策利率決定，聯準會主席鮑威爾也在近日的公開記者會上發言表示去年數據顯示降息並未對房市造成刺激，算是間接反駁川普的指控，再度重申聯準會未來還是會依照數據和市場現況進行投票決定是否要降息。 

聯邦基金利率為美國整體經濟市場基準

銀行並不會將所有客戶的存款閒置放在金庫，而是挪用於信用卡、個人貸款與企業放款等等，當銀行的資金短缺就會跟聯準會借錢，聯準會透過設定聯邦基金利率 (Federal Fund Rates) 影響銀行之間隔夜拆借資金的成本，聯準會提供的利率形成市場的基準。當聯準會調整利率區間，即使幅度僅有 0.25 個百分點，也會對消費、投資與借貸行為產生連鎖反應。

聯準會設定的聯邦基金利率確實決定了美國經濟的基調。這個數字就是銀行之間隔夜​​拆借資金的利率，一般而言，聯邦基金利率下降，銀行放款成本降低，信用卡與個人貸款利率往往隨之調整，外界多數會認為降息可以鼓勵消費、刺激經濟。

至於銀行為什麼需要借錢？銀行不喜歡把客戶的錢都存到金庫裡，如果那樣做，就賺不到錢了，也許聽起來很驚悚，但實際上把錢存在銀行，不表示說錢會一直在那裡。密西根大學的經濟學家賈斯汀沃爾弗斯 (Justin Wolfers) 表示銀行會把客戶部分資金挪用貸款給其他人，如果銀行資金出現缺口時，還可以透過向其他銀行週轉借款來彌補差額，但是如果要跟其他銀行借錢，也需要利息，於是聯準會的做法就是讓銀行直接來向聯準會借錢，然後聯準會給出利率 3 %，如果聯準會願意以 3 % 利率放貸，就不會有人願意以高於 3 % 的利率向其他人借款。

美國房貸利率為何未隨降息下滑

然而，房屋抵押貸款利率與短期貸款不同，並非緊密跟隨聯邦基金利率，而是與十年期美國公債殖利率 (Treasury Bond) 高度相關。十年期公債殖利率由債券市場決定，當他們認為聯準會的聯邦基金利率攀高，也會跟把公債殖利率升高、當他們發現聯邦基金利率降低，也會把公債殖利率降低。

2024 年 9 月，聯邦基金利率與銀行基準利率下降，部分消費性貸款利率也出現回落，但十年期公債殖利率並未同步跟著下調，導致房貸利率維持高檔。這反映出房貸利率受到公債殖利率、債券市場對未來利率、通膨與經濟前景的預期所主導，而非僅由當前貨幣政策決定。

投資人除了關注聯準會當前政策，也需要評估債券市場的反應、未來通膨、經濟成長、政府財政支出與借貸規模等因素。若債券市場不相信聯準會能兌現控制通膨的承諾，便可能要求更高的利率作為補償，反而推升長期利率，抵銷降息效果。經濟學者指出在某種程度上，債券市場對貨幣政策具有「否決權」，因此市場還必須對聯準會對通膨控制的長期目標建立信任感讓債券市場隨著聯準會降息跟著下行，刺激房市。